從房地產(chǎn)的現(xiàn)金流的分析來(lái)談經(jīng)營(yíng)決策

2014年5月28日 14時(shí)10分 贊(3) 評(píng)論(0)
分享

• 　　一、房地產(chǎn)發(fā)展的障礙和未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

  　　現(xiàn)金流是目前房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)目前比較急迫的項(xiàng)目，現(xiàn)金流可以發(fā)展企業(yè)規(guī)模，目前整個(gè)房地產(chǎn)，資金代表土地，有錢就可以去儲(chǔ)備土地，就可以開放項(xiàng)目，就可以多元化發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)特殊的經(jīng)營(yíng)方式通常會(huì)導(dǎo)致現(xiàn)金流流通不暢，房地產(chǎn)供求不平衡也導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績(jī)發(fā)展，而現(xiàn)金流的問(wèn)題也直接導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)。近年來(lái)為抑制房?jī)r(jià)惡意抬升對(duì)住宅房屋買賣交易進(jìn)行限制，對(duì)于土地購(gòu)買成本提價(jià)50％，種種措施對(duì)房地產(chǎn)的快速發(fā)展無(wú)疑是產(chǎn)生一定抑制作用的。

  　　世界經(jīng)濟(jì)循環(huán)發(fā)展帶給中國(guó)經(jīng)濟(jì)很大的發(fā)展機(jī)會(huì)，而經(jīng)濟(jì)的發(fā)展勢(shì)必會(huì)產(chǎn)生房地產(chǎn)的發(fā)展，同樣世界經(jīng)濟(jì)循環(huán)發(fā)展也帶給中國(guó)威脅，“世界工廠”一旦轉(zhuǎn)移將會(huì)大大降低工業(yè)土地的需求間接影響辦公用房以及住宅用房的發(fā)展。經(jīng)濟(jì)史傳達(dá)中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格趨勢(shì)，所有國(guó)家正在快速發(fā)展的時(shí)候，當(dāng)?shù)氐耐恋馗康禺a(chǎn)價(jià)格會(huì)持續(xù)上漲直到普通人民無(wú)法購(gòu)買的程序。外商大量進(jìn)駐中國(guó)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生直接與間接的影響，這些影響可能有外匯收入、外商辦公樓宇租賃需求提升、涉外住宅需求提高、酒店業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。經(jīng)過(guò)近20年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，企業(yè)家以及社會(huì)人民個(gè)人累積資金，隨著可支配收入的提高，對(duì)于生活環(huán)境的要求也進(jìn)一步提高，享受類的產(chǎn)品需求也隨之提升、高級(jí)別墅、高度度假村以及5星酒店的需求更隨之發(fā)展。與發(fā)達(dá)國(guó)家比較，同樣的GDP下，我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格較低，人民自持住宅比例太高，因此國(guó)家采用宏觀調(diào)控的方法，以期中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展能盡量與發(fā)達(dá)國(guó)家的一致，所以房地產(chǎn)的價(jià)格將會(huì)持續(xù)增高，對(duì)于房屋的所有權(quán)將逐步被使用權(quán)取代。為保持要中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持一定的成長(zhǎng)率，房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)繼續(xù)上漲

  　　在目前面對(duì)這些壓力和機(jī)會(huì)當(dāng)中，如何利用數(shù)字化的管理技術(shù)讓企業(yè)提高，讓基業(yè)常青，讓公司變成10年、20年，甚至100年，超過(guò)100年以后的企業(yè)?

  　　二、利用精細(xì)化管理來(lái)發(fā)展房地產(chǎn)

  　　吳敬鏈，中國(guó)相當(dāng)著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，他說(shuō)面臨全球經(jīng)濟(jì)一體化的壓力，缺乏技術(shù)優(yōu)勢(shì)和資金優(yōu)勢(shì)的民營(yíng)企業(yè)家就必須實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)專業(yè)化、管理專業(yè)化、資本專業(yè)化，堅(jiān)持精細(xì)化發(fā)展。我想引用的就是這個(gè)“精細(xì)化”，利用數(shù)字來(lái)經(jīng)營(yíng)，利用數(shù)字來(lái)量化的投入跟產(chǎn)出就是精細(xì)化。精細(xì)化是未來(lái)10年的必經(jīng)之路，隨著整個(gè)產(chǎn)業(yè)進(jìn)入更規(guī)范化的進(jìn)程，最終使得公司能夠永遠(yuǎn)地生存下去，無(wú)論外在環(huán)境如何變化，公司成為長(zhǎng)遠(yuǎn)企業(yè)的理由就是做到精細(xì)化管理。當(dāng)市場(chǎng)由瘋狂轉(zhuǎn)趨穩(wěn)定以后，營(yíng)運(yùn)模式的差異化和管理力度的提升將成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未來(lái)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

  　　比如萬(wàn)科他們已經(jīng)把房地產(chǎn)當(dāng)做一個(gè)產(chǎn)業(yè)來(lái)運(yùn)作，所以生產(chǎn)成本會(huì)固定下來(lái)，營(yíng)業(yè)收入能夠每年在穩(wěn)步上漲當(dāng)中，所以能夠幫公司的股東創(chuàng)造一個(gè)適當(dāng)?shù)幕貓?bào)率，而大家每年在期待拿到一個(gè)回報(bào)率的同時(shí)市場(chǎng)會(huì)認(rèn)定它的價(jià)值，由此產(chǎn)生他的價(jià)格，那些風(fēng)險(xiǎn)投資家、一般的散戶、機(jī)構(gòu)的投資人、銀行體系愿意支持它，因?yàn)橘Y金在公司里可以期待長(zhǎng)遠(yuǎn)的回報(bào)。進(jìn)入到產(chǎn)業(yè)里面去，房地產(chǎn)是藝術(shù)，把藝術(shù)變成產(chǎn)業(yè)化，它才能夠幫助你現(xiàn)金流，所以我特地引用萬(wàn)科、Pulte的例子。進(jìn)行產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營(yíng)不斷地重復(fù)，企業(yè)才能夠變成一個(gè)制度和系統(tǒng)存在，里面的內(nèi)控就很容易控制。